Thị trường bất động sản luôn có nhiều biến động, bao gồm cả thị trường bất động sản thương mại. Muốn trở thành nhà đầu tư thành công, bạn cần phải nắm bắt được chính xác thời điểm. Dưới đây là những lời khuyên hữu ích về đầu tư bất động sản thương mại.
1. Bất động sản thương mại là gì?
Bất động sản thương mại là loại hình nhà đất sinh ra thu nhập thường xuyên, được xây dựng và sử dụng chỉ cho mục đích kinh doanh cho thuê. Bất động sản thương mại là phân hạng bất động sản lớn nhất dành cho mục đích đầu tư.
Trong đó, bất động sản thương mại bao gồm:
- Các khu chung cư, nhà ở thương mại với mục đích chủ yếu là cho thuê lại;
- Văn phòng cho thuê;
- Bất động sản công nghiệp như kho hàng, nhà xưởng…
- Bất động sản cho thuê để mở dịch vụ bán lẻ như các cửa hàng kinh doanh đồ ăn uống, quần áo, đồ điện tử…
- Bất động sản khách sạn như nhà nghỉ, khách sạn, resort…
Tuy nhiên, ở nước ta hiện đang phổ biến loại tòa nhà được xây dựng vừa dùng làm nhà ở, vừa dùng để kinh doanh thương mại. Bất động sản loại này được gọi là có chức năng hỗn hợp.
Ngoài ra, có các loại bất động sản thương mại khác có thể được sở hữu bởi các nhà đầu tư, bao gồm các khu nhà hàng, bãi đỗ xe, các bất động sản phục vụ mục đích giải trí như các câu lạc bộ, khu thể thao phức hợp, bến du thuyền…
2. Đặc điểm của bất động sản thương mại
Vị trí địa lý nhiều lợi thế
Các dự án bất động sản thương mại thường tọa lạc trên các con đường lớn, ngã tư và giữa các khu dân cư đông đúc, vị trí địa lý đẹp, thuận lợi cho hoạt động kinh doanh.
Hạ tầng được đầu tư xây dựng, đem lại nhiều tiện ích
Đi kèm với xây dựng bất động sản thương mại, chủ đầu tư sẽ đầu tư xây dựng hạ tầng xung quanh với kết cấu thống nhất và nhiều tiện ích.
Ví dụ, khi đầu tư bất động sản khách sạn, chủ đầu tư sẽ đầu tư xây dựng về hệ thống đường phố, chiếu sáng, rạp chiếu phim, shop house… gia tăng giá trị trải nghiệm cho người sử dụng.
3. Lợi ích khi đầu tư bất động sản thương mại
Bất động sản thương mại có thể sinh lời qua hoạt động kinh doanh nên được nhiều nhà đầu tư săn tìm và xem như một tài sản để dành, giá trị tăng theo thời gian cũng như dễ dàng cho thuê lại để có nguồn thu nhập ổn định. Khi có nhu cầu bán lại, tính thanh khoản của bất động sản thương mại cũng tốt hơn so với các sản phẩm khác.
Đầu tư vào bất động sản có thể phần nào bảo vệ nhà đầu tư khỏi lạm phát, phụ thuộc vào khả năng chuyển áp lực tăng các khoản chi phí do lạm phát sang khách thuê bằng cách tăng giá tiền thuê. Chi phí xây dựng bất động sản cũng có xu hướng tăng cùng lạm phát, tạo áp lực tăng giá lên giá trị bất động sản.
Vì vậy đầu tư vốn chủ sở hữu vào bất động sản có thể không phải chịu rủi ro lớn về lạm phát, phụ thuộc vào biên độ tăng hay giảm của thu nhập từ hoạt động kinh doanh và giá trị của bất động sản so với lạm phát cao hơn dự kiến. Trong thị trường bất động sản ghi nhận tỷ lệ lấp đầy thực tế thấp và giá cho thuê thấp, khi mà đầu tư xây dựng bất động sản mới không khả thi, giá trị bất động sản có thể không tăng cùng với lạm phát.
4. Rủi ro trong đầu tư bất động sản thương mại
Khoảng thời gian dài đầu tư xây dựng bất động sản mới trước khi hoàn thành có xu hướng dẫn tới dao động lớn về giá trị bất động sản trong quá trình xây dựng do tình hình bất động sản có thể thay đổi đáng kể so với dự kiến ban đầu.
Sự sẵn có của thông tin thị trường bất động sản: Ở những thị trường bất động sản thiếu năng động hoặc có cơ sở dữ liệu thông tin về bất động sản chưa phát triển như ở Việt Nam, người bán và người mua tốn nhiều thời gian, công sức, tiền của, gặp khó khăn trong việc tìm kiếm người mua và tìm kiếm bất động sản phù hợp với nhu cầu.
Sự thiếu thông tin này khiến cả bên bán, bên mua gặp rủi ro lớn trong giao dịch mua bán khi cả hai bên có thể sẽ đồng ý với mức giá giao dịch bất lợi cho mình, do không biết được chính xác giá trị thị trường thực tế của bất động sản. Việc thiếu cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản và khó tiếp cận các thông tin về quy hoạch từ phía cơ quan Nhà nước tạo rào cản lớn cho việc xác định giá trị của bất động sản.
Nhà đầu tư không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và kiến thức am hiểu chuyên sâu về cấu trúc công trình, tính năng của bất động sản, điều này dẫn đến các quyết định thiếu thông tin không phản ảnh giá trị thực của bất động sản của Nhà đầu tư.
Rủi ro về quản lý: Quản lý tài sản bất động sản là yếu tố đặt trưng gắn liền với đầu tư bất động sản. Nó bao gồm công việc quản lý hoạt động kinh doanh thường ngày của bất động sản và bảo trì bất động sản. Rủi ro quản lý phản ánh khả năng của các nhà quản lý đưa ra các quyết định đúng đắn về vận hành hoạt động kinh doanh của bất động sản như thỏa thuận hợp đồng cho thuê, bảo trì bất động sản, quảng cáo bất động sản và sửa mới nếu cần thiết.
5. Những lưu ý khi đầu tư bất động sản thương mại
Lựa chọn loại hình bất động sản thương mại thích hợp để đầu tư
Có rất nhiều loại hình bất động thương mại mà các nhà đầu tư có thể lựa chọn. Mỗi loại hình bất động sản thương mại đều có những thách thức riêng của nó. Chính vì vậy, hãy lựa chọn loại hình mà mình đã quen thuộc và phù hợp với nguồn vốn đầu tư.
Nắm được rủi ro khi đầu tư vào bất động sản thương mại
Bất động sản thương mại có thể mang đến lợi nhuận rất lớn. Tuy nhiên, không thể đầu tư mà không hiểu những rủi ro liên quan. Hãy nắm rõ những rủi ro có thể gặp phải trong quá trình đầu tư để đưa ra những quyết định đúng đắn.
Đánh giá nguồn cung và cầu của dự án
Sự thành công của bất kỳ dự án bất động sản thương mại nào cũng gắn liền với nguồn cung và cầu. Thông thường, nền kinh tế địa phương và tình hình việc làm sẽ xác định sự thành công của một dự án bất động sản thương mại.
Chính vì vậy, nhà đầu tư phải chú trọng đến yếu tố có sự hiện diện của các dự án tương tự và kinh tế địa phương có tiếp tục tạo ra nhu cầu đối với bất động sản thương mại hay không.
Hợp tác với các nhà phát triển có kinh nghiệm
Các nhà phát triển luôn tìm kiếm nguồn tài trợ và các đối tác tin cậy cho những dự án của họ. Chính vì vậy, hãy tìm một nhà phát triển có kinh nghiệm và có nhu cầu tìm đối tác thực. Qua đó, làm việc với các chuyên gia bất động sản địa phương để tìm thấy
Theo dõi thị trường
Theo dõi sự biến động của thị trường là yếu tố quan trọng khi các nhà đầu tư muốn đầu tư vào bất kể loại hình bất động sản nào. Bất động sản đang chịu ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 nhưng bất động sản thương mại lại đi theo hướng trái ngược với thị trường nhà ở.
Các chuyên gia cho rằng, hiện tại chính là thời điểm tốt nhất để đầu tư vào bất động sản thương mại. Tuy nhiên thời gian là một phạm trù phức tạp. Nhà đầu tư cần hiểu các nguyên tắc cơ bản và bám vào kế hoạch chi tiết để có thể giành được nhiều lợi nhuận.
Đầu tư khi bạn có đủ khả năng chi trả
Bạn không thể “cố đấm ăn xôi” đầu tư vào bất cứ thứ gì khi mà trong tay bạn không có vốn. Bất động sản thương mại cũng vậy. Một nguyên tắc mà bạn cần phải tuân thủ là chỉ đầu tư khi bạn có đủ khả năng chi trả. Như vậy bạn không cần đợi đến khi thị trường giảm giá mới có thể mua.
Tránh vay ngắn hạn
Việc có đủ khả năng chi trả không có nghĩa là bạn phải có đủ sẵn tiền mặt trong tay. Ít người có thể làm được điều này. Do đó, bạn chỉ cần chuẩn bị 80% vốn, còn 20% còn lại, bạn có thể vay ngân hàng.
Tuy nhiên, không nên vay ngắn hạn để tránh gặp rủi ro do lãi suất. Ngoài ra, vay ngắn hạn còn kéo theo rất nhiều sai lầm về sau.
Hợp tác với một chuyên gia bất động sản
Nếu bạn có đủ kiến thức thì bạn có thể tự ra quyết định và biết được khi nào có thể đầu tư vào bất động sản thương mại.
Tuy nhiên, nếu không thể, hãy hợp tác với một chuyên gia bất động sản có kiến thức sâu rộng, am hiểu về bất động sản của một khu vực cụ thể và lĩnh vực thương mại thực tế. Họ chính là những người sẽ cho bạn những lợi khuyên hữu ích để có được nhiều lợi nhuận.
Nắm bắt được nhu cầu của thị trường
Bất động sản thương mại cũng có nhiều loại hình khác nhau. Nên đầu tư vào loại hình nào, và vào thời điểm nào cần có sự phán đoán nhanh nhạy và dựa vào nhu cầu của thị trường.
Cụ thể, ở thời điểm hiện tại, nhờ sự dịch chuyển từ hình thức mua bán trực tiếp sang hình thức mua hàng trực tuyến, nhu cầu về kho bãi tăng cao. Đại lý bán lẻ và trung tâm thương mại đang dần thu hút ít khách mua. Các công ty cũng đang cắt giảm diện tích văn phòng cho thuê.
Xem xét mục đích sử dụng cuối cùng
Để xác định được nên đầu tư vào kho bãi hay trung tâm thương mại, cần cần xem xét tới mục đích sử dụng cuối cùng. Cụ thể, hiện nay, theo xu hướng những năm tới, việc đầu tư vào kho bãi sẽ đem lại lợi nhuận nhiều hơn xây dựng một trung tâm thương mại.
So sánh giá
Giá trị của một bất động sản sẽ luôn thay đổi theo thời gian. Do đó, trước khi đầu tư vào một thị trường nào, nhà đầu tư cần phải tìm kiếm thông tin về giá bất động sản thương mại mình định đầu tư trong những năm trước và dự đoán xu hướng phát triển trong những năm tới.
Đầu tư khi thị trường ổn định
Nếu như bạn muốn có nguồn thu ổn định và lâu dài, thì thời điểm tốt nhất để đầu tư vào bất động sản thương mại là khi thị trưởng ổn định. Tuy nhiên, hãy cân nhắc thật kỹ bởi vì nếu chờ đợi thị trường ổn định, bạn có thể bỏ lỡ nhiều cơ hội đầu tư hấp dẫn ở thời điểm hiện tại.
