Hoàn công là gì? Nhà chưa hoàn công có mua bán được không? Hiện nay nhiều trường hợp khi hoàn thành xây dựng nhà nhưng không làm thủ tục hoàn công lại muốn mua bán. Nhà chưa hoàn công có mua bán được không? Khi mua bán nhà chưa hoàn công sẽ gặp những rủi ro gì?
Bài viết dưới đây Bất Động Sản Hoàng Gia sẽ cung cấp một số thông tin liên quan cũng như giải đáp thắc mắc trên, mời các bạn cùng theo dõi.
Trước hết chúng ta tìm hiểu về hoàn công là gì?
1. Hoàn công là gì?
Hoàn công thể hiện cấu trúc, hiện trạng những thay đổi trong thi công và là điều kiện để được cấp sổ hồng sau này.
2. Vì sao cần phải hoàn công?
Theo khái niệm hoàn công là gì có nêu rõ nó là một thủ tục hành chính và phải thực hiện theo đúng quy định pháp luật hiện hành. Là công đoạn rất quan trọng nhằm hoàn thiện tính pháp lý cho căn nhà đó. Bởi vậy hoàn công là bước cuối cùng và là điều kiện cần để cấp phát, đổi sổ hồng.
Bên cạnh đó, hoàn công thể hiện những sửa đổi, thay đổi về thực trạng đất, công trình nhà cửa đó sau quá trình thi công. Đây chính là thủ tục bắt buộc mà sớm hay muộn chủ sở hữu đất hoặc nhà ở phải làm. Tuy nhiên, bạn nên sớm hoàn thiện để thuận tiện và tránh phiền hà sau này.
Hơn nữa để tránh rắc rối sau này phát sinh trong việc sửa chữa, làm mới hay bán nhượng lại. Chủ đất, hay nhà ở đó phải thực hiện hoàn công để hợp thức hóa mảnh đất, căn nhà đó về mặt pháp lý. Từ đó giúp cho việc trao đổi mua bán, sang nhượng đất đai, nhà ở dễ dàng nhất.
3. Trường hợp nào cần hoàn công?
Theo quy định trong Luật xây dựng 2014 và Nghị định 59/2015/ NĐ-CP có quy định rõ với các công trình xây dựng nhà cửa, công trình xây dựng khác ở đô thị thì tất cả đều phải thực hiện thủ tục hoàn công.
Trừ các công trình nhà cửa riêng lẻ ở nông thôn mà không thi công xây dựng ở khu bảo tồn, di tích lịch sử, văn hóa thì không phải tiến hành thủ tục hoàn công.
4. Nhà chưa hoàn công có mua bán được không?
4.1. Quy định của pháp luật
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở 2020 quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch:
“1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.”
Như vậy, Nhà chưa hoàn công có mua bán được không? Nhà hoàn thành thi công xong nhưng chưa tiến hành hoàn công hay chính là chưa được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nên không thể tham gia giao dịch.
Hoàn công là bước cuối cùng và là điều kiện quan trọng để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy hoàn công công trình hay cấp đổi lại sổ hồng, từ đó nhằm thể hiện những thay đổi về hiện trạng nhà đất sau khi đã thi công công trình.
4.2. Ngoại lệ
Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
- Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
- Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương
- Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật nhà ở 2020
- Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở
- Nhận thừa kế nhà ở
- Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.
5. Rủi ro xảy ra khi mua bán nhà chưa hoàn công
Khi mua bán nhà chưa hoàn công sẽ xảy ra một số rủi ro nhất định.
5.1. Rủi ro pháp lý
Thông thường, nguyên nhân nhà chưa được hoàn công là chủ nhà không làm thủ tục hoàn công hoặc chủ nhà lấn chiếm, xây dựng sai phép nên không được hoàn công.
Nếu mua bán nhà mà chưa được hoàn công, thì người mua chỉ có thể ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thể chuyển nhượng nhà nằm trên đất. Như vậy cũng có nghĩa là người mua nhà chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu
Bên cạnh đó, có thể bị phạt hoặc buộc tháo dỡ vì xây dựng dựng nhà sai phép.
Ngoài ra nếu mua bán nhà chưa hoàn công khi bị quy hoạch sẽ không được xem xét việc bồi thường.
5.2. Tốn nhiều chi phí
Sẽ phải thực hiện và chịu chi phí các thủ tục hoàn công nhà mà người chủ sở hữu cũ chưa làm
Sẽ phải chi trả những xử phạt hành chính vì xây nhà sai phép
Trường hợp đã thi công sửa chữa nhà sẽ bị tốn chi phí sửa chữa khi phải hoàn trả lại hiện trạng nhà theo giấy phép xây dựng để hoàn công.
6. Thời gian mua bán nhà chưa hoàn công
Hiện nay, pháp luật có ban hành luật và các nghị định, thông tư về xây dựng như: Luật xây dựng năm 2014 sửa đổi năm 2020, Nghị định số 06/2021/NĐ-CP,…
Tuy nhiên chưa có văn bản nào quy định rõ ràng về thời gian mua bán nhà chưa hoàn công. Trên thực tế tùy vào điều kiện cũng như hoàn cảnh thực tế mà thời gian hoàn công có thể được rút ngắn hoặc kéo dài.
