Hầu hết những nhà đầu tư bất động sản đều biết đến đất nền – một kênh đầu tư bất động sản hấp dẫn, mang về nhiều lợi nhuận cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên đối với một số nhà đầu tư vẫn chưa hiểu Như thế nào là đất nền? Có bao nhiêu dạng đất nền hiện nay? Sẽ là là một rủi ro lớn, dễ dẫn đến tình trạng mua nhầm “đất ảo” hoặc “dự án ma”.
1. Đất nền là gì?
Đất nền là loại đất chưa từng có bất cứ một tác động nào của con người hay máy móc. Cụ thể như chưa bị đào bới, san lấp, đổ đất cát, v.v. và được giữ nguyên hiện trạng ban đầu.
Đối với loại hình bất động sản này, nếu có bất cứ tác động nào của con người dù là một tác động nhỏ cũng không được coi là đất nền nữa. Loại đất này được rất nhiều người quan tâm và tìm kiếm để mua bởi nó đem lại rất nhiều lợi ích cho người mua.
2. Các loại đất nền hiện nay
2.1. Đất nền dự án
Đất nền dự án là những lô đất nằm trong một dự án đang được chủ đầu tư quy hoạch. Những khu đất trong dự án này chưa được tiến hành, chưa được xây dựng hoàn thiện vẫn còn ở những giai đoạn ban đầu thực hiện.
Những loại đất nền dự án thường được bố trí ở trong những khu vực có:
- Nhiều tiện ích xung quanh và hệ thống giao thông thuận lợi;
- Loại đất này ở khu vực đã được nhà nước phê duyệt và quy hoạch một cách rõ ràng;
- Mục đích của loại đất này thường là làm khu sinh thái, khu dân cư hay làm các tòa nhà, xưởng, v.v..
Như vậy, khác với đất nền nguyên sơ chưa có tác động, đất nền dự án là mảnh đất đã có sự tác động của chủ đầu tư, được quy hoạch một cách rõ ràng và minh bạch. Chủ đầu tư có trách nhiệm trong việc đền bù đất của dự án, cấp phép đầy đủ các giấy tờ có liên quan đến mảnh đất ấy.
2.2. Đất khu công nghiệp
Đất công nghiệp là đất dành riêng cho việc xây dựng các cụm công nghiệp, khu chế xuất, các khu sản xuất kinh doanh tập trung. Vì tính chất đặc biệt đó mà đất công nghiệp được nhà nước quản lý rất chặt chẽ.
Khi nhà đầu tư muốn đầu tư về đất công nghiệp, cần phải hiểu kỹ lưỡng về pháp lý và thuế về đất công nghiệp trước khi đầu tư.
2.3. Đất nền thổ cư
Đất thổ cư chính là đất ở. Đất thổ cư bao gồm đất tại nông thôn và đất tại đô thị, loại đất này có đầy đủ mọi giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Đất thổ cư thuộc vào nhóm đất phi nông nghiệp, đất không sử dụng vào các hoạt động nông nghiệp, xuất hiện ở cả nông thôn và thành thị.
Mục đích của đất thổ cư là dùng để xây dựng nhà ở, các công trình phúc lợi xã hội phục vụ đời sống hoặc các mảnh vườn nhỏ gắn liền với ngôi nhà.
2.4. Đất nền liền kề
Đất liền kề có khái niệm gần giống như đất nền dự án. Đây cũng là những mảnh đất trong một khu vực thi công dự án. Tuy nhiên những mảnh đất được bố trí gần nhau theo một kết cấu nhất định và sẽ có diện tích giống nhau. Chính vì thế việc phân biệt đất nền dự án và đất liền kề cần phải dựa vào nhiều yếu tố.
3. Những lưu ý khi mua dự án đất nền là gì?
3.1. Lưu ý khi mua đất nền dự án
Khi mua đất nền dự án, nhà đầu tư/người mua cần lưu ý các nội dung sau:
- Tìm hiểu kỹ về thông tin chủ đầu tư, ưu tiên chọn các chủ đầu tư uy tín, năng lực tài chính mạnh đồng thời kiểm tra chất lượng thông tin dự án mà chủ đầu tư cung cấp cho khách hàng. Ngoài ra, người mua có thể hỏi ý kiến đánh giá của những người mua trước hoặc cư dân tại các dự án của chủ đầu tư đó để làm cơ sở xác định uy tín của chủ đầu tư.
- Kiểm tra pháp lý dự án, chỉ giao dịch khi pháp lý đầy đủ, minh bạch và có giấy tờ rõ ràng, tuyệt đối không thỏa thuận miệng. Hợp đồng giao dịch phải quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên, nhằm ràng buộc trách nhiệm và có căn cứ để giải quyết nếu tranh chấp phát sinh.
- Cân nhắc khả năng tài chính để lựa chọn đầu tư đất nền dự án phù hợp. Một số dự án, chủ đầu tư có liên kết ngân hàng để hỗ trợ khách hàng vay vốn, song khách hàng đó phải đảm bảo đủ những yêu cầu nhất định. Người mua nên xem xét kỹ các điều kiện này để nắm rõ mình có thể vay bao nhiêu, nếu vay có đủ khả năng chi trả nợ, lãi hàng tháng hay không, v.v..
3.2. Lưu ý khi mua đất nền thổ cư
Khác với đất nền dự án là do doanh nghiệp (chủ đầu tư) thực hiện dự án, phân lô dự án, thì đất nền thổ cư do cá nhân thực hiện việc tách thửa.
Hiện nay, tính pháp lý của đất thổ cư tiềm ẩn khá nhiều rủi ro. Thậm chí có nhiều mảnh đất không có giấy tờ chứng thực của cơ quan chức năng, và khi mua bán đất nền chỉ có giấy tay ký kết giữa 2 bên.
Một mảnh đất không có giấy tờ như vậy sẽ ảnh hưởng lớn đến việc sở hữu cũng như trao đổi, mua bán trong tương lai.
Do vậy, khi mua đất nền thổ cư, nhà đầu tư/người mua cần lưu ý các nội dung sau:
- Tìm hiểu thông tin về mảnh đất (vị trí, pháp lý, quy hoạch khu vực, hạ tầng, v.v.).
- Tránh mua đất chưa có sổ đỏ hoặc đất sổ chung. Nên chọn mua đất có Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ) hợp pháp để tránh tranh chấp và dễ dàng hơn trong việc đền bù nếu đất bị thu hồi.
- So sánh diện tích đất thực với diện tích đất trong sổ đỏ để đảm bảo không có sự chênh lệch.
- Nghiên cứu kỹ hợp đồng mua bán đất (các điều khoản, thỏa thuận, v.v.) trước khi mua để tránh “tiền mất tật mang”.
